Un bien immobilier mis en location doit bénéficier d’un maintien en état et d’un entretien normal comme l’exige la règlementation. Ainsi, si des menues réparations et autres travaux d’entretien courant sont la charge du locataire, le propriétaire pour sa part est dans l’obligation de faire toutes les rénovations et réparations nécessaires pour garantir la décence du logement.
Les travaux de remise en état et de décence
Afin de permettre une « utilisation normale du logement », un propriétaire est tenu d’entreprendre différents travaux dans le logement mis en location. D’ailleurs, l’article 6 de la loi de juillet 1989 stipule les différentes obligations qui lui incombent. La priorité est d’offrir un logement décent qui n’entraîne pas de risques portant atteinte à la santé et à la sécurité physique des occupants. À ce titre, un bailleur doit fournir un dossier de diagnostics techniques à son locataire qui doit inclure un constat de risque d’exposition au plomb, un diagnostic de performance énergétique, un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols, un état de l’installation intérieure du gaz ainsi qu’un diagnostic électrique. Grâce à ces derniers, les locataires sont davantage en mesure de connaître l’état général du logement ce qui évitera plus tard d’éventuels litiges. D’ailleurs, les futurs occupants sont tout à fait en droit d’exiger que les travaux soient effectués avant leur entrée. Il est possible d’établir une entente entre le bailleur et le locataire afin que ce dernier prenne en charge certains travaux en échange d’une exonération de loyers. Par contre, il est impératif que cet accord soit indiqué dans une clause spécifique dans le contrat qui indique avec précision toutes les réparations que pourront entreprendre le locataire et l’exonération dont il bénéficie dans ce cadre.
Les différentes réparations incombant au bailleur
Toutes les réparations autres que locatives sont à la charge du bailleur. Ce dernier doit entreprendre les travaux visant à l’amélioration du logement comme l’installation d’un nouvel équipement tel qu’un ascenseur intérieur, une piscine dans le jardin ou une cuisine équipée. Il peut également faire des travaux améliorant les prestations existantes comme un nouveau système de chauffage qui réduit la consommation énergétique. Enfin, l’installation des dispositifs garantissant la sécurité des occupants est également à sa charge : système de vidéosurveillance, installation de porte blindée, digicode, etc.
Par ailleurs, le bailleur est tenu d’entreprendre les réparations causées par l’usure normale du temps de façon à préserver le bon état du logement. Parmi les éléments qui subissent souvent la vétusté figurent les appareils électroménagers, la plomberie, l’installation électrique, les volets, la moquette ou encore la peinture. Une grille de vétusté est établie dans chaque contrat et spécifie la durée de vie théorique des éléments et équipements du logement.
Enfin, le propriétaire est aussi dans le devoir de remédier aux dégradations provoquées par un vice de construction ou des malfaçons. Les fissures importantes, les problèmes d’étanchéité, le dysfonctionnement de la chaudière ou encore une mauvaise pose de la toiture font partie des dommages considérés comme des malfaçons. Une fenêtre qui n’est pas aux bonnes dimensions et qui ne se ferme pas ou une peinture mal appliquée fait partie de la catégorie des vices de construction.
Les droits du locataire pour la réalisation des travaux
Si jamais les travaux entrepris par le propriétaire s’étendent au-delà de 21 jours empêchant le locataire d’accéder au logement, un dédommagement doit être versé et peut par exemple prendre la forme d’une baisse de loyer proportionnelle à la durée des rénovations. Par ailleurs, le locataire est en droit d’exiger l’interdiction des travaux, leur interruption ou la résiliation du bail si les remises en état ont un caractère abusif, qu’elles sont dangereuses ou ne correspondent pas aux conditions stipulées dans la notification des travaux. À ce titre, avant toute intervention, le propriétaire doit informer le locataire de la réalisation des travaux en lui envoyant un avis qui mentionne la nature des opérations et leur mode d’exécution.
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